rigenerazione urbana

Cosa succede nell’area della ex Signal Lux

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Nelle ultime settimane si stanno creando molti malumori relativamente alla riqualificazione dell’area ex Signal Lux. Un’area abbandonata da molti anni che si trova tra la via Monzoro e la via Merendi che, oltre ad essere luogo di forte degrado, rappresenta anche un rischio per l’ordine pubblico del quartiere, mentre è certo che l’edificio uffici che si sviluppa in altezza ha un forte impatto visivo dovuto allo stato di abbandono.
La riqualificazione dell’area con nuove funzioni è presente ormai da più di un decennio negli strumenti urbanistici del nostro Comune. La rigenerazione urbana credo non sia un tema su cui basti riempirsi la bocca ai convegni ma a livello locale va “messo a terra” con previsioni che siano compatibili con diversi contesti presenti all’interno di un quartiere. A tutti piacerebbe recuperare spazi abbandonati sostituendoli con verde pubblico ma quando parliamo di aree private credo sia corretto anche considerare le richieste legittime di un operatore e trovare il giusto equilibrio tra interesse pubblico e privato. L’ambito di rigenerazione urbana della ex Signal Lux è presente anche nel PGT approvato dalla mia Amministrazione nel 2019, piano che ha ridotto le previsioni di consumo di suolo nel nostro Comune del 20% (in particolare proprio nel quartiere Monzoro riducendo le volumetrie di un intervento residenziale), e nell’ultimo periodo l’operatore proprietario dell’area ha presentato un progetto per la sua riqualificazione.
Cosa prevede il pgt?
Il Piano di Governo del Territorio prevede attualmente la possibilità per l’operatore di sviluppare sull’area diverse destinazioni. L’area è grande circa 18.000 mq, la superficie lorda di pavimento edificabile è di 7.000 mq con differenti destinazioni a scelta dell’operatore: residenziale (1.000 mq), commercio di vicinato (400 mq), terziario e servizi (1.000 mq), commercio (2.500 mq) e produttivo/artigianale (3.500 mq). Ogni destinazione ha slp massima diversa ed è normale in aree dismesse prevedere delle funzioni flessibili, non vincolanti, in modo da dare all’operatore la possibilità di proporre diverse combinazioni fra le destinazioni consentite, sempre nel complessivo limite di 7.000 mq di slp . Sono previsti 5.405 mq per aree destinate a servizi pubblici con la realizzazione di un percorso ciclopedonale da via Milano all’incrocio con via Archimede e la realizzazione di parcheggi come più volte richiesto da residenti e attività commerciali del quartiere. E’ inoltre prevista la riqualificazione del parcheggio su via Archimede e di quello fronte Nicomilk.
Non è consentita nessuna attività alimentare, ve ne sono già due sull’asse della via Milano e non ne sono state previste ulteriori. Purtroppo qualcuno ha fatto circolare notizie non veriterie, in base alle quali sarebbe prevista invece la realizzazione di un centro commerciale ma non è assolutamente così. Le strutture commerciali devono essere distinte e con ingressi e parcheggi separati, non è prevista nessuna galleria commerciale. Si può facilmente “leggere” dal PGT pubblicato sul sito di cui riporto un estratto di sintesi relativo ai “numeri” previsti.

 

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Cosa ha proposto l’operatore?
L’operatore ha fatto una proposta che contiene alcune differenze rispetto alle previsioni del PGT. Nel caso di modifiche il Consiglio comunale dovrebbe approvare il piano in variante. Le differenze relativamente alle destinazioni consistono nella riduzione delle slp richieste (si, l’operatore ha chiesto di realizzare meno superfici di quanto il PGT consentirebbe) pari a poco più di 5.000 mq escludendo interventi residenziali, riducendo la parte produttiva/artigianale e commerciale, chiedendo più superficie per il commercio di vicinato. Nella proposta rimangono invariate le aree per servizi pubblici e la riqualificazione dei parcheggi.
E’ facoltà di ogni operatore proporre delle modifiche, non è un obbligo dell’Amministrazione comunale condividerle e approvarle, tutte o in parte.
Viabilità.
Oltre alla riduzione della volumetria e a differenti destinazioni l’operatore ha proposto alcune modifiche alla viabilità per agevolare i nuovi insediamenti, in particolare lo spostamento della rotonda presente oggi su via Monzoro sull’asse della ex SS11. Come scritto poco sopra, ma è bene ribadirlo visto che su questo punto si è generata molta preoccupazione, è facoltà di ogni operatore proporre delle modifiche, non è un obbligo dell’Amministrazione comunale condividerle e approvarle. Visto l’interesse a intervenire su un’area abbandonata e le perplessità di alcuni residenti e associazioni abbiamo deciso di incaricare un professionista per uno studio della viabilità del nuovo insediamento e di tutto il quartiere. L’accesso a senso unico verso l’area industriale a sud di via Monzoro non verrà modificato e questa soluzione non è mai stata messa in discussione.
Quali lavori stanno svolgendo in questo momento.
In questo momento l’operatore sta svolgendo interventi minori (parcheggio, fognatura, recinzioni) di manutenzione straordinaria nella parte sud dell’area con interventi conformi alla previsione del PGT. L’intenzione dello stesso è quella di prevedere un parcheggio per bus (non di linea) che avranno l’obbligo di svolta a sinistra su via Archimede. Per quanto riguarda la rumorosità devono essere rispettati i parametri di riferimento in base al piano di zonizzazione. L’area commerciale su via Milano al momento non è interessata da lavori così come, senza l’approvazione di un progetto definitivo e complessivo, non vi saranno modifiche all’attuale viabilità.
Incontro pubblico.
Per presentare il progetto previsto dal PGT abbiamo definito un incontro pubblico con i residenti del quartiere che si svolgerà presso Cascina Favaglie (sede Italia Nostra nord ovest) martedì 7 luglio dalle 16.00 alle 20.00.

Adottata la variante generale del PGT tra riduzione del consumo e riqualificazione dei centri storici e delle aree dismesse

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Il Piano di Governo del Territorio è uno strumento fondamentale per un Comune poiché definisce le strategie urbanistiche, il recupero di aree abbandonate, la dotazione di servizi tra cui parchi, parcheggi, scuole, piste ciclabili, l’assetto viabilistico e altri elementi importanti nello sviluppo di un territorio.
Prima di scendere nel dettaglio degli elementi tecnici ogni piano fotografa la realtà demografica e produttiva di un Comune. Da questa si evince come la nostra popolazione stia invecchiando, e questo è un bene visto che aumenta la speranza di vita, ma all’aumento dell’indice di vecchiaia non aumenta purtroppo l’indice di natalità. Da ormai qualche anno i nati rimangono 150-160 ogni anno mentre da quasi un decennio il numero di abitanti rimane stabile sui 20.000.
La crisi ha lasciato un segno indelebile a Cornaredo e nel suo tessuto produttivo. Il settore manifatturiero e dei servizi si è ridotto notevolmente, così come le imprese con più di 100 addetti mentre sono aumentate le microimprese, ambito in cui gli studi professionali e tecnici sono molto numerosi.
Centri storici
Su questi spazi è stata fatta una analisi puntuale dello stato di fatto, individuando gli immobili già riqualificati e quelli in stato di abbandono che risultano essere il 14% con l’ambito di Cascina Croce che è quello in cui sono stati fatti più interventi di recupero. Uno dei dati principali riguarda quello degli ex fienili, trasformabili in immobili residenziali, che sono circa l’11,5% delle superfici coperte dei centri storici di cui il 60% non è recuperato. Dagli interventi di riqualificazione dei centri storici potrebbe conseguire un aumento di 600 abitanti che possono davvero rivitalizzare da tanti punti di vista i nostri centri storici.
Non avendo la bacchetta magica, ma riconoscendo come fondamentale per il nostro territorio il recupero dei centri storici, sono state elaborate delle azioni strategiche: differenziazione degli interventi sulla base della tipologia dell’immobile, trasformazione controllata degli ex-fienili il cui coordinamento diviene una questione centrale e quasi azzeramento degli oneri di urbanizzazione per gli interventi in centro storico. Ci sono poi alcuni elementi nuovi che possono fungere da innesco come ad esempio la possibilità legata all’ambito di rigenerazione urbana di via San Gottardo di spostare alcuni spazi pubblici (sede di associazioni e alloggi di emergenza) in centro storico.
Sostenibilità ambientale e consumo di suolo
Sono due elementi centrali di qualunque progettazione urbanistica, non solo per la nuova legge sul consumo di suolo ma anche perché hanno sempre meno seguito le politiche unicamente espansive. Cornaredo si trova in un ambito territoriale, quello del nord Milano, in cui l’indice di urbanizzazione raggiunge il 57,8%. Il nostro Comune ha un indice più basso, del 49,48%, e si trova nel 58% del proprio territorio nel Parco Agricolo Sud Milano.
In questo piano anticipiamo i vincoli del Piano Territoriale Regionale, non ancora approvato dalla Giunta regionale, prevedendo già una riduzione del 21% (-40.000 mq di suolo urbanizzabile) del consumo di suolo rispetto alla precedente previsione e introducendo, per gli interventi su suolo verde o agricolo, l’istituto della compensazione ambientale pari al 5% della superficie coperta dell’intervento.
Rigenerazione urbana
Tema collegato al precedente che riguarda aree strategiche del nostro Comune sulle quali siamo intervenuti apportando delle modifiche, in alcuni casi sostanziali, non solo e non tanto per rispondere alle richieste degli operatori ma per spingere sul recupero di queste aree (le principali sono: Villa Dubini, ex Signal Lux, ex Alemagna, ex Icoma). Quale ulteriore incentivo abbiamo inserito una importante agevolazione, fino al 50% del costo di costruzione, per quelle dove sono previsti interventi di bonifica che in alcuni casi hanno limitato la possibilità di intervento degli operatori.
Consolidamento del piano dei servizi
Partiamo da un ottimo livello di dotazione dei servizi, una base di 42 mq/abitante quando la normativa regionale richiede un minimo di 18 mq/abitante. Si consolida la mobilità lenta con 2 km in più di piste ciclabili arrivando a 35 km (nel 2014 erano 29 km) cercando di inserire elementi di qualità anche nelle aree industriali. Aumentano le aree dei parchi urbani (è previsto il raddoppio del parco San Siro) e la rete ecologica comunale mentre si conferma l’edilizia convenzionata all’interno degli ambiti di trasformazione mentre si introduce la destinazione a servizio del bene confiscato di via Vanzago per cui siamo ancora in attesa del finanziamento. Per quanto riguarda la mobilità in attesa che il nuovo piano di bacino introduca il nuovo sistema tariffario, migliorativo per il nostro Comune sia sugli abbonamenti sia sulla corsa singola, e le nuove gare d’ambito implementino le frequenze e le corse di pullman sul nostro territorio, si prevede una fermata della metropolitana così come previsto dal Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale.
Confronto con il precedente PGT
Ereditiamo un piano, approvato nel 2014, che prevedeva un aumento di 4.000 abitanti e in cui nessuna delle aree di trasformazione è stata attuata, eccezion fatta per quelle che erano già in corso di attuazione (PII Repubblica-PII Sturzo). Hanno funzionato meglio i permessi di costruire convenzionati, interventi più contenuti e di più facile attuazione.
La previsione di aumento degli abitanti del nuovo PGT è più contenuta: 1.580 abitanti di cui 600 a seguito di eventuali riqualificazione nel centro storico.
Non si può valutare ora l’efficacia di questo Piano, la si valuterà con elementi oggettivi tra 5 anni esaminando quante delle previsioni si saranno realizzate. Quello di cui sono certo è che ci sono tante buone idee e ci sono tanti obiettivi positivi su cui proseguire il lavoro per la nostra comunità.
Per approfondire qui si trovano tutti i documenti della Variante.